新加坡和香港REITs市场研究(39 页)
目 录
1. 引言........... 5
2. 新加坡REITs ..... 7
2.1. 诞生背景及发展状况...... 7
2.1.1. 社会经济发展背景..... 7
2.1.2. 地产行业发展背景..... 9
2.1.3. REITs 的诞生与发展......... 9
2.2. 制度设计..... 10
2.2.1. 设立要求.....10
2.2.2. 税收优惠.....11
2.2.3. 组织架构.....12
2.3. 市场现状..... 13
2.4. 与其他金融资产的比较.......... 14
2.5. 代表案例..... 15
2.5.1. 凯德集团.....15
2.5.1.1. 收益情..........17
2.5.2. 新加坡吉宝数据中心(Keppel DC REIT)............19
2.6. 经验总结..... 21
3. 香港REITs ....... 22
3.1. 历史沿革..... 22
3.1.1. 设立背景......22
3.1.2. 发展现状......25
3.2. 制度设计..... 26
3.2.1. 制度健全过程.......26
3.2.2. 制度现状......27
3.2.3. 税收政策......28
3.3. 收益比较..... 29
3.4. 代表案例——以越秀REIT 为例..... 29
3.4.1. 产品介绍......29
3.4.2. 组织架构......29
3.4.3. 发展历程......30
3.4.4. 越秀REIT 设立过程...........32
3.4.5. 越秀REIT 经营现状...........34
3.4.6. 越秀REIT 规模与交易结构变迁.......35
3.4.7. 税收优惠情况.......37
3.4.8. 越秀 REIT 与越秀地产的双平台商业模式.....37
3.5. 经验教训及借鉴意义............. 38
图表目录
图 1： REITs 在全球的发展情况..... 6
图 2：已设立REITs 的国家和地区的发展程度............ 6
图 3：全球REITs 市值前十的国家（百亿美元）........ 7
图 4：全球REITs 数量（个） ......... 7
图 5：新加坡GDP 增长情况........... 8
图 6：新加坡人均可支配收入以及人均消费....... 8
图 7：新加坡总人口情况........ 8
图 8：新加坡人口结构分布图.......... 8
图 9：新加坡金融保险业GDP 变化.......... 8
图 10：房价指数变化............. 9
图11：各类房屋租金指数变化........ 9
图 12：建设中新宅数量变化............ 9
图 13：商业地产库存量变化............ 9
图 14：新加坡REITs 发展历程..... 10
图 16：新加坡REITs 结构............ 12
图 17：新加坡REITs 基本业态分布....... 13
图 18：新加坡REITs 不同业态的收益率......... 13
图 19：亚太REITs 市场各物业类型年化综合收益率.......... 14
图 20：新加坡REITs 与其他指数的比较......... 14
图 21：2002-2020 年各大资产间相关系数图..... 15
图 22：“REITs+PE Funds”双基金模式............ 16
图 23：CRCT 分布图........... 17
图 24：CRCT 产品结构....... 17
图 25：凯德集团营业收入变化...... 18
图 26：凯德集团净利润变化.......... 18
图 27：凯德集团业务收入地域分布........ 18
图 28：凯德集团业态分布............. 18
图 29：2015-2019 年CRCT 的交易表现比较............ 18
图 30：2019 年底收益率比较......... 18
图 31：吉宝DC REIT 分布图....... 19
图 32：吉宝DC REIT 组织结构图......... 20
图 33：吉宝DC 净收入变化.......... 20
图 34：吉宝DC 分派收益率变化............ 20
图 35：吉宝DC 收入组成............. 21
图 36：吉宝DC REIT 价格走势............. 21
图37：香港GDP 总量及增速情况.......... 22
图 38：香港恒生指数........... 22
图 39：香港城镇化率........... 23
图 40：香港人口结构图........ 23
图 41：香港住宅价格指数同比...... 23
图 42：香港住宅销售量........ 23
图 43：香港住宅空臵率........ 23
图 44：香港住宅竣工量........ 23
图 45：香港物业市场回报率.......... 24
图 46：香港商业地产空臵率.......... 24
图 47：香港商业地产存量 ............. 24
图 48：香港各类物业租金指数 ...... 24
图 49：亚洲REITs 市值规模分布 ........... 25
图 50：香港REITs 市场发展情况 ........... 25
图 51：香港REITs 历次守则修订情况 ............. 26
图 52：香港上市 REITs 典型交易结构 ........... 28
图 53：恒生REIT 指数与恒生指数走势比较 ............ 29
图 54：恒生REIT 指数与恒生香港30 走势比较 ....... 29
图 55：越秀REIT 的组织架构 ...... 30
图 56：2002 年重组前所有权结构 ........... 31
图 57：2002 年重组后所有权结构 ........... 31
图 58：越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构 ............ 33
图 59：越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构 ............ 33
图 60：越秀 REIT 营收情况 ........ 35
图 61：越秀 REIT 分红情况 ........ 35
图 62：物业资产增加与退出机制............ 37
图 63：越秀地产、越秀房产基金常态互动模式......... 38
表 1：《通知》的主要内容 ...... 5
表 2：新加坡、美国、日本、香港REITs 对比...........11
表 3：新加坡REITs 主要税收处理 ......... 12
表 4：新加坡REITs 市值前十公司 ......... 13
表 5：凯德集团REITs 产品........... 15
表 6：香港上市 REITs 简况 ......... 26
表 7：香港与美国、日本、新加坡、REITs 制度对比 ......... 27
表 8：香港REITs 税收政策........... 28
表 9：越秀REIT 持有物业............ 35
表 10：越秀REIT 规模变迁 .......... 36
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