我国REITs发展分析报告( 46 页)

目 录

1、国内REITs 发展历程和新规分析 ..... - 4 -

1.1、REITs 发展历程：当前已形成“一体两翼”政策体系 ........... - 4 -

1.2、REITs 新规分析：互为姐妹篇，共同支撑试点申报和基金发行 ... - 6 -

1.3、REITs 新规出台背景分析：两层逻辑 ....... - 9 -

2、我国基础设施存量规模和REITs 市场潜在规模分析 ....... - 11 -

2.1、估算我国基础设施及公路设施存量规模约116 万亿元/17 万亿元 - 11 -

2.2、估算我国REITs 市场潜在规模在2 万亿元以上 ....... - 15 -

3、类REITs 市场：发行超1400 亿，为推行公募REITs 积累丰富经验 ... - 17 -

3.1、ABS：重要债券品种，当前存量达3.67 万亿元 ....... - 17 -

3.2、类REITs：发行超1400 亿，较ABS 更具权益特性 ............. - 20 -

3.3、类REITs 收益率和流动性优于ABS 整体水平 ......... - 22 -

3.4、新规将持续引导国内REITs 市场向境外成熟模式靠拢 .......... - 24 -

4、发展REITs 利好三方，驱动企业轻资产化扩张和估值重塑 .......... - 26 -

4.1、作为“完美”投资工具，利于机构资金配置、大众共享发展红利 - 26 -

4.2、作为灵活融资工具，利于企业降低杠杆税负、提升业绩估值 .... - 31 -

4.3、作为投融资创新手段，利于政府落实稳增长、推动资本市场繁荣 - 37 -

5、展望国内REITs 发展趋势 .......... - 38 -

5.1、PPP 为REITs 提供约4000 亿元储备标的，二者结合必要且可行 . - 38 -

5.2、权益类REITs 将是国内市场主流方向 ..... - 40 -

5.3、积极展望税惠和注册制等配套政策 ....... - 45 -

图

图1、月度基建项目申报金额（亿元）及增速（%） .......... - 9 -

图2、月度中标额（亿元）&增速（%） ............ - 9 -

图3、地方融资途径创新演变 .......... - 10 -

图4、永续盘存法计算基础设施存量示意图 ....... - 11 -

图5、估算我国全国基础设施存量规模（亿元） ............ - 13 -

图6、估算各省2018 年基础设施存量规模（按2018 年价格计，亿元） . - 14 -

图7、估算全国公路设施存量规模 ...... - 14 -

图8、主要市场REITs 市值占当地GDP 比重情况 ............ - 16 -

图9、主要市场REITs 市值占当地股市市值比重 ............ - 16 -

图10、我国债券市场数量及规模（截止2020 年6 月） ...... - 18 -

图11、三类ABS 历年发行金额（亿元） .......... - 18 -

图12、三类ABS 历年发行数量 ......... - 18 -

图13、三类ABS 发行数量和金额统计 ............ - 18 -

图14、三类ABS 当前债券数量和余额统计 ........ - 18 -

图15、ABS 按基础资产类型分类（发行金额占比，截止2020 年6 月） .. - 19 -

图16、ABS 余额按基础资产类型分类（截止2020 年6 月） ............ - 19 -

图17、2014-2020 年类REITs 发行情况（亿元） ............ - 21 -

图18、已发行类REITs 按底层资产类型分布 ...... - 21 -

图19、全体ABS 收益率分布 ........... - 22 -

图20、类REITs 收益率分布 ........... - 22 -

图21、类REITs 架构 ........ - 25 -

图22、“公募基金+ABS”模式 .......... - 25 -

图23、美国各类REITs 近5 年平均回报率 ........ - 27 -

图24、2003-2019 年全球REITs 市值规模 ........ - 28 -

图25、2019 年REITs 规模百亿美元梯队 ......... - 28 -

图26、当前主要机构持股美国权益类REITs 情况 ........... - 29 -

图 27、当前美国权益类REITs 市值份额 .......... - 29 -

图28、当前美国权益类REITs 股东分布 .......... - 30 -

图29、Vanguard 对美国权益类REITs 持股比例分布 ......... - 30 -

图30、AMT 有效税率变化（2012 年REITs 化） ............. - 31 -

图31、IDC 巨头EQIX 和DLR 有效税率变化........ - 31 -

图32、PSA 杠杆率变化 ...... - 32 -

图33、IIF 杠杆率变化 ...... - 32 -

图34、AMT 净利率变化 ...... - 32 -

图35、AMT 融资成本变化（%） ........ - 32 -

图36、ARE 物业运营支出/收入变化 ............. - 33 -

图37、IIF 净利率变化 ...... - 33 -

图38、富时权益类REITs 各季FFO 变化（百万美元） ....... - 34 -

图39、富时权益类REITs 历年P/FFO 变化 ........ - 34 -

图40、DLR 历年NOI/FFO/AFFO 变化 ............. - 34 -

图41、DLR 市值及P/FFO 变化 ......... - 34 -

图42、IIF 收入及租金收入变化 ....... - 34 -

图43、IIF 市值及P/FFO 变化 ......... - 34 -

图44、PPP 库项目分布（截至2020 年7 月） ..... - 39 -

图45、三类在库项目分布（截至2020 年7 月） ............ - 39 -

图46、部分重点行业在库项目分布（截至2020 年7 月） ............. - 39 -

图47、美国REITs 市值规模及结构变化 .......... - 41 -

表

表1：REITs 相关政策整理 ..... - 5 -

表2：《通知》及《指引》对试点申报的相关规定 ............ - 7 -

表3：《通知》主要内容 .......... - 8 -

表4：历年新增专项债（亿元）用途汇总 ....... - 9 -

表5：次级比重较高的类REITs 项目 ............. - 21 -

表6：主要ABS 品种收益率水平 ............ - 22 -

表7：除去住房后主要ABS 品种标准化成交量 ...... - 23 -

表8：头部REITs 市值及大股东（截至2020 年8 月18 日） .......... - 30 -

表9：部分美国REITs 基本信息和财务指标变化............ - 31 -

表10、部分上市建企运营资产整理 ...... - 36 -

表11：历年新增专项债（亿元）用途汇总 ............ - 39 -

表12：《指引》新增、变动对基金管理人的要求............ - 41 -

表13：美国及亚太REITs 市场关于税收处理对比 .......... - 45 -

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